Les critères de fiscalité LMNP

Quels sont les critères de fiscalité LMNP ?

C’est important de connaitre la fiscalité LMNP pour bénéficier des avantages de ce dispositif. Les revenus non fiscalisés et sécurisés sont proposés par le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour investir dans l’immobilier. Les revenus sont imposés dans le BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour une location de maison meublée et non dans les revenus fonciers (location vide), car c’est une activité commerciale. Des critères de fiscalité LMNP sont à savoir pour en profiter pleinement, c’est-à-dire pour un investissement dans l’immobilier.

Fiscalité LMNP : récupération de la TVA

La demande de récupération de la TVA de 20% du bien acheté se fait lors de la déclaration de LMNP par le propriétaire. Des conditions sont à respecter pour avoir cet avantage dans le financement de votre investissement : remplir les conditions du statut LMNP, soit se porter garant d’un bien neuf, mais aussi que les revenus des locations doivent être déclarés dans les Bénéfices Industriels et commerciaux-BIC et soumis à la fixation de 5.5% de TVA.

Un acte d’achat et de propriété de votre habitat meublé doit être signé et il faut vous inscrire dans un centre des impôts. Après cette démarche, il ya remboursement de la TVA après six mois de votre achat. Le montant de la TVA pour la fiscalité LMNP sera amorti sur 20 ans. Et pour le régime LMNP, il y a possibilité de récupérer la TVA à la livraison du bien quand l’investisseur fait l’acquisition d’un bien neuf. Mais pour un bien ancien, la TVA est exonérée.

Prenons un exemple simple : un achat du bien est fait d’une valeur de 80 000 Euros, après six mois, il y a récupération de la TVA de 16 000 Euros. Mais, si dans 20 ans vous le vendez, vous devez rendre une partie de cet avantage. Donc, le montant de 8 000 Euros sera rendu par vous si vous vendez dans les 10 ans qui suivent votre achat.

Fiscalité LMNP : les régimes pour déclarer ses revenus

Pour déclarer ses revenus, l’investisseur a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 70 000 Euros, vous pourriez opter pour le régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50% sur les revenus, c’est-à-dire, quelles que soient les charges du propriétaire, il n’est imposé que de 50% de ses revenus locatifs. Le but est de générer des revenus défiscalisés pour les investisseurs en statut LMNP. Attention ! Si vos recettes annuelles dépassent les 70 000 Euros au bout de 1 ou 2 ans, vous pouvez encore profiter de ce régime mais vous ne pouvez déduire aucune charge. Il est intéressant si les charges déductibles (intérêts d’emprunts, travaux,…) sont inférieures à 50%.

Le régime réel vous permet de bénéficier d’une déduction de toutes vos charges et d’amortir vos logements. Vous pourriez calculer vos charges et faire la soustraction à partir de la somme totale des charges sur les loyers perçus sur l’année. Ces charges sont : les assurances de la location, la taxe foncière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunts, les travaux de réparation, les charges de copropriété, la taxe d’habitation, les dépenses à l’entretien, les consommations du locataire. Si le résultat est positif, il y aura un bénéfice qui s’ajoute aux revenus imposables, si le résultat est négatif, il y aura un déficit qui sera reporté en 9 ans sur les bénéfices futurs.

Les conditions à respecter

Pour obtenir un statut LMNP, l’investisseur doit répondre aux critères suivants. Le bien loué devra être équipé de meuble et de matériels utiles aux locataires. Par cet effet, ceux-ci n’apportent que leurs affaires personnelles. Le statut meublé doit être loué avec le bien immobilier et le loueur doit en être le propriétaire unique, car il ne bénéficiera pas des avantages du régime LMNP s’il n’est pas le propriétaire direct.

Il faut être une personne physique, mais pas une personne morale (ou société) pour bénéficier du régime LMNP, sauf des exceptions pour certaines sociétés SCI, SARL soumises au BIC. Les logements pour étudiant, pour senior et les EHPAD peuvent aussi profiter de cette location meublée.

Ensuite, le propriétaire doit avoir une autre activité rémunératrice, mais pas seulement la location de la maison, parce qu’il est possible que vous passiez au LMP (Loueur Meublé Professionnel) si la recette locative est supérieure à 23 000 Euros par an, c’est-à-dire, que pour rester dans le statut LMNP, il ne faut pas percevoir au-delà de cette somme par an en loyer.

Enfin, il faut enregistrer votre activité en location meublée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour déclarer que c’est votre activité secondaire, sinon elle deviendra votre activité principale et vous passez au LMP.

Pour investir dans une location meublée, l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux et économiques. Le propriétaire doit avoir un gestionnaire pour gérer ses biens. Un bail commercial sera fait pour les deux parties (propriétaire et le gestionnaire). Alors, le propriétaire profitera de la location en meublé non professionnel.