La fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP, le bon choix pour réduire ses impôts

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien. Vous bénéficierez des avantages fiscaux et d’une assurance pour votre retraite en faisant louer votre logement équipé. La fiscalité LMNP permet aux investisseurs de profiter des loyers dans un investissement tout en obtenant des réductions de taxes. Elle peut déduire de nombreuses charges dans le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Pour faire baisser la fiscalité LMNP, le choix de deux régimes s’impose. En choisissant le régime forfaitaire (régime micro-BIC), les recettes seront imposées sur la moitié et pour l’autre régime, qui est le régime réel, il y a déduction des amortissements et des charges pour diminuer les revenus locatifs.

Fonctionnement de la fiscalité LMNP

Le placement en LMNP est très intéressant et peut être inscrit à long terme. Cette option permet aux personnes souhaitant investir dans le LMNP de ne pas revendre leur logement, mais de le garder pour gagner de la valeur.

Les loyers que génère la location meublée sont placés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette catégorie permet la déduction des revenus locatifs dans un grand nombre de charges. Cette activité (location en meublé) est une activité commerciale.

Le montant d’impôts à payer est beaucoup plus réduit par rapport à la location à vide. La location en ancien ou en neuf profite pareillement de cet avantage de la fiscalité LMNP. Les revenus que génère ce dispositif ne peuvent cependant pas dépasser le montant de 23 000 Euros par an ou 50% des revenus globaux du propriétaire.

Fiscalité LMNP : les avantages

Les revenus peuvent être déclarés selon le type d’imposition choisi, soit sous le régime réel soit sous le régime micro-BIC et ce sont les avantages de la fiscalité LMNP.

Le régime micro-BIC s’applique s’il n’y a pas de dépassement des recettes de 200 000 Euros par an. Le propriétaire profite aussi d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs qu’il reçoit. Il n’y a pas de déduction des charges comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les frais d’acquisition et d’assurance, les frais d’établissement, les dépenses d’entretien et de réparation non supportée par l’exploitant, l’amortissement de l’immeuble et du mobilier, etc. L’activité est dispensée de TVA.

S’il y a dépassement de 23.000 euros des recettes annuelles, il est conseillé de choisir le régime réel car les dépenses peuvent être déduites en liaison à la location meublée non professionnelle. La déduction consiste à retrancher la somme totale des charges. Ces charges sont : les frais du notaire, les intérêts et les frais d’emprunts, les charges de copropriété, la taxe d’habitation, la taxe foncière, les assurances de la location, les travaux de réparation, les dépenses à l’entretien (espaces verts), etc.

LMNP : Les amortissements et les charges déductibles

Les charges déductibles sont toutes les dépenses de l’exploitation du bien meublé dont le paiement peut être enlevé de vos recettes. Et pour le comptabiliser, il faut que la date de début de l’activité soit la même que celle dans les factures. Si la valeur des frais en charges dépasse le 600 Euros, la comptabilisation se fait dans les dépenses amortissables.

Les charges qui peuvent être déduites sont : l’entretien et les petites réparations, l’assurance du bien, les impôts et taxe (taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, taxe d’habitation), les charges de copropriété, l’électricité, les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers, les honoraires d’agence (si vous n’avez pas trouvé de locataires et vous avez fait appel à une agence immobilière), le téléphone et internet.

Les dépenses supérieures à 600 Euros sont des dépenses amortissables. Comme dans les charges déductibles, pour comptabiliser les dépenses amortissables, les factures doivent être établies à la même date que le début de l’activité.

L’amortissement est considéré comme la perte de valeur de la maison dans une période bien déterminée de 3 à 10 ans en moyenne. Le montant de cette perte de valeur sera déduit chaque année. Les dépenses qui peuvent être amorties et déduites de recettes sont le mobilier acheté pour équiper votre bien et les travaux effectués dans l’habitat.

L’amortissement du bien est le principal poste qui permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes de LMNP. Entre 30 et 40 ans, la durée moyenne de la rentabilisation d’un immeuble n’est pas trop réaliste. Pendant cette durée, la perte de valeur de votre bien est considérable par rapport à la date de début de l’activité.

La rentabilisation est possible à partir de la date de début de l’activité même si l’achat de la maison a été fait il y a plusieurs années. Cet avantage n’existe qu’en location meublée non professionnelle ou professionnelle. C’est pour cela qu’il est intéressant. Mais l’amortissement peut trouver un déficit et cumule un bénéfice pour les prochaines années. S’il n’est pas utilisé, il est cumulé et n’a pas de limite dans le temps.

Amortissement linéaire

L’amortissement linéaire est appliqué si le mobilier est amorti et donc, le terrain sera exclu. Il ya donc possibilité de l’effectuer par le loueur. Un Centre de Gestion Agréé peut vous conseiller pour réaliser cet amortissement. Si le résultat en fin d’exercices n’est pas négatif ou égal à celui-ci, il ne sera pas pris en compte.

Cette rentabilisation peut être établie sur une période de 20 à 50 ans, cela peut dépendre des entités à amortir. La durée optimale de l’amortissement est alors déterminée par un expert comptable que représente le Centre de Gestion Agréé. A cet effet, il y a une opportunité pour le loueur de meublé d’amortir ses biens dès la première année. Il va payer donc de cet amortissement, mais il est récupérable car les frais comptables sont remboursables.

L’objectif de ce système est de déduire les recettes du bien meublé pour avoir un pourcentage d’amortissement. Donc, l’investisseur profite de remboursement de la TVA à la livraison du bien s’il fait un achat dans un bien neuf. Cela constitue à la dépréciation théorique du bien. Sur une période de 5 à 7 ans, le mobilier et les équipements peuvent s’amortir et l’immeuble sur une durée comprise entre 25 et 50 ans.