Tout savoir sur la fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP est-elle intéressante ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux propriétaires d’investir dans l’immobilier locatif, que ce soit ancien ou neuf. Bénéficiant d’avantages fiscaux, la location d’un bien meublé permet de gagner des revenus locatifs supplémentaires pour avoir une assurance pour votre retraite. Quand on parle de la fiscalité LMNP, on parle de régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), régime réel pour déclarer ses revenus et des amortissements pour déduire ses impôts.

Fiscalité LMNP : le régime micro-BIC et ses avantages

La location meublée non professionnelle ne possède pas les mêmes avantages fiscaux que la location meublée professionnelle (LMP), mais le LMNP possède des avantages plus intéressants. La question se pose alors : quel régime est le plus intéressant pour déclarer ses revenus ?

Le régime micro-BIC est automatiquement appliqué aux investisseurs dès le début de leur activité. Mais, il y a des conditions à respecter pour bénéficier de ce régime. Il s’applique si les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 23 000 Euros. C’est le plafonnement des loyers perçus hors taxe qui proviennent du bien loué meublé. Donc, cette activité est délivrée de toute TVA. Et aussi, le loueur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

En cas de non respect des conditions de ce régime, le loueur devra passer au régime réel. Il ne bénéficie alors pas du déficit BIC qui doit être attribué sur son revenu global dans l’année à venir. Les particuliers qui souhaitent louer des biens en résidences de services peuvent profiter aussi de ce régime. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué pour déterminer le revenu net imposable. L’ensemble des charges et des frais est couvert par cet abattement et ne pourra être inférieur à 305 Euros.

Pour comptabiliser le régime micro-BIC, la tenue d’un livre de recette est essentielle (montant, date, nom du locataire) et un autre qui comprend la date de l’opération, la nature, le montant, le mobilier, le nom du fournisseur, etc. Cela peut vous être utile pour changer vers le régime réel.

Pour déclarer les recettes locatives, il faut présenter les loyers dans la déclaration 2042 C et ils bénéficieront les Bénéfices Industriels et commerciaux. L’administration fiscale se charge de calculer l’abattement. Utilisez la case NG si le logement est considéré comme chambres d’hôtes ou meublé de tourisme.

Fiscalité LMNP : le régime réel

Le contribuable qui a des recettes comprises entre 70 000 et 240 000 Euros profite de régime réel de la fiscalité LMNP. La différence entre les charges et amortissements déductibles et les recettes annuelles est appelée bénéfice taxable. Le bénéfice taxable est comme le bénéfice industriel et commercial. Les recettes annuelles sont les provisions pour charges dans la location et le montant des loyers. Et les charges à déduire sont les frais d’assurance, la taxe foncière, les factures d’entretien et de réparations, les intérêts d’emprunts, les frais de notaire, les honoraires de l’expert comptable, etc.

Les amortissements que peuvent déduire le régime réel sont celui de l’immobilier et du mobilier, celui des locaux, des travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement. Comme au régime micro-BIC, la tenue de livre comptable dit super-simplifiée est primordiale pour le régime réel. La super-simplifiée ne permet de comptabiliser que les dépenses et les recettes encaissés. Ce calcul ne s’effectue qu’en fin de l’exercice. Il y a donc une obligation de la tenue d’une comptabilité en faisant l’inventaire du mobilier une fois par an. En plus de la comptabilité, il faudra aussi tenir un journal.

Pour choisir le régime réel, il faut déclarer que vous êtes un loueur meublé non professionnel et remplir le formulaire POI au Greffe du tribunal de commerce. Ensuite, l’administration donnera un numéro SIRET qui est nécessaire à la déclaration du régime réel. Il est renouvelable et recevable dans deux années. Ce régime présente aussi des avantages fiscaux. Le propriétaire bénéficie d’une déduction des honoraires de comptabilité pour une affiliation à un Centre de Gestion Agréé.

Les amortissements et les charges déductibles

En location meublée, le propriétaire peut amortir 100% des frais d’acte et du mobilier. Il est linéaire sur 25 à 40 ans pour la maison et 5 à 10 ans pour les meubles et les équipements. Les dépenses supérieures à 600 Euros sont des dépenses amortissables. L’amortissement est considéré comme une perte de valeur de la propriété dans une période bien déterminée de 3 à 10 ans en moyenne. Le montant de cette perte de valeur sera déduit chaque année.

Les charges déductibles sont toutes les charges de l’exploitation de l’habitation dont le paiement peut être défalqué de vos recettes. Pour le comptabiliser, il faut que la date de début de l’activité soit celle dans les factures. Les charges qui peuvent être retranchées sont l’entretien et petites réparations, assurance du bien, impôts et taxe (taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, taxe d’habitation), charges de copropriété, électricité, intérêts d’emprunts et frais de dossiers, honoraires d’agence, téléphone et internet.